¿Qué se entiende por superficie construida?
La superficie construida (metros construidos) es la resultante de computar íntegramente los metros cuadrados sobre los que está construida la vivienda, incluyendo todos los elementos arquitectónicos (terrazas, muros, tabiques, bajantes, etc).
¿Qué se entiende por superficie útil?
La superficie útil (metros útiles) es la resultante de computar los metros cuadrados sobre los que está construida la vivienda, restarle los elementos arquitectónicos (muros, tabiques, bajantes, terrazas no cubiertas, etc) y sumarle el 50% de los metros cuadrados de las terrazas o espacios exteriores de uso privativo que estén cubiertos.
¿Qué se entiende por superficie construida con partes comunes?
La superficie construida con partes comunes es la es la resultante de sumar, a los metros cuadrados construidos, la parte proporcional de las zonas comunes (espacios de uso compartido por los vecinos de la comunidad como portales, escaleras, zonas verdes, etc).
¿Qué es y qué implica pertenecer a una Comunidad de Propietarios?
La regulación sobre las comunidades de propietarios la podemos encontrar en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que, entre otras muchas cosas, regula la coexistencia dentro de un inmueble de elementos comunes y privativos, indisolublemente unidos, de manera que la propiedad de una vivienda implica la copropiedad sobre los elementos comunes, no siendo posible la disposición separada de uno sin el otro.
El acto por el cual un inmueble se somete al régimen de propiedad horizontal y se crea la comunidad de propietarios se denomina "título constitutivo" pudiendo otorgarse cuando el inmueble está en construcción o finalizado.
La comunidad de propietarios se regirá por lo dispuesto en sus Estatutos, el Reglamento de Régimen Interior y los Acuerdos de la Junta de Propietarios.
Pertenecer a una comunidad de propietarios implica asumir los derechos y obligaciones de la misma por lo que es importante un buen conocimiento de los mismos.
¿Qué es una vivienda de protección pública?
Con carácter general se consideran viviendas de protección pública aquellas que destinadas a vivienda habitual y permanente, dentro de los límites de superficie fijados, cumplen con los requisitos legalmente establecidos y obtienen la calificación de vivienda protegida por parte de la administración competente.
¿Qué tipos de vivienda protegida hay actualmente en España?
- Viviendas de protección pública (VPP régimen general): Su superficie útil no supera los 90 metros cuadrados y los ingresos anuales de sus destinatarios no superan 5,5 veces el IPREM.
- Viviendas de protección oficial (VPP régimen especial): Su superficie útil no supera los 90 metros cuadrados y los ingresos anuales de sus destinatarios no superan 2,5 veces el IPREM. Su precio siempre es inferior a las VPP régimen general.
- Viviendas de precio concertado (VPP concertado): Su superficie útil no supera los 90 metros cuadrados y los ingresos anuales de sus destinatarios no superan 6,5 veces el IPREM. Su precio siempre es superior a las VPP régimen especial y general.
- Viviendas de precio tasado (VPT): Su superficie útil no superará los 120-150 metros cuadrados y los ingresos anuales de sus destinatarios no superan 7,5 veces el IPREM. Su precio será superior a las VPPP régimen especial, general y de precio concertado.
¿Qué es el IPREM?
Es el Indicador Público de Renta a Efectos Múltiples es un índice empleado en España como referencia para la concesión de ayudas, becas, subvenciones o el subsidio de desempleo entre otros. Este índice nació en el año 2004 para sustituir al Salario Mínimo Interprofesional como referencia para estas ayudas...
El IPREM se publica anualmente a través de la Ley de Presupuestos, de forma que tendremos que usar como referencia el último valor publicado de forma oficial para determinar si nuestros ingresos superan un determinado número de veces el IPREM actual...
El IPREM fijado por Ley 39/2010, de 22 de Diciembre de Presupuestos Generales del Estado para 2011 y prorrogado en el Real Decreto 20/2011 de 30 de Diciembre para 2012 es de 532,51 € (ingreso mensual), 6.390,13 € (ingreso anual 12 pagas) y 7.455,14 € (ingreso anual 14 pagas)...
¿Están garantizadas las cantidades entregadas a cuenta de la compra de una vivienda de obra nueva?
Si, deben estar garantizadas, tal y como establecen diferentes disposiciones normativas:
- Ley 57, de 27 de julio de 1968.
- Decreto 3114 de 12 de diciembre de 1968.
- Decreto 3115 de 12 de diciembre de 1968.
- Orden de 29 de noviembre de 1968.
- Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre de 1999, que ha venido a regular esta materia en su disposición adicional primera, en la que se amplía la aplicación de la Ley 57/1968 a la percepción de cantidades anticipadas por los promotores o gestores en cualquier edificación y establece ciertas normas en el caso de viviendas.
Con carácter general, la persona física o jurídica que promueva la construcción de cualquier clase de vivienda y que pretenda obtener de los compradores entregas de dinero antes de iniciar su construcción o durante la misma, deberá garantizar la devolución de las cantidades entregadas por uno de estos dos medios:
a) Contrato de seguro con una Entidad Aseguradora.
b) Aval bancario prestado por Banco o Caja de Ahorros.
Deben estar garantizadas el 100% de las cantidades entregadas al promotor más el interés legal del dinero vigente hasta el día que pudiera corresponder realizar la devolución de las mismas...
Han de garantizarse tanto las cantidades entregadas en efectivo como las entregadas mediante cualquier efecto cambiario.
El promotor tiene la obligación de depositar las cantidades anticipadas que perciba en una cuenta especial, distinta de cualquier otra cuenta del promotor, abierta en cualquier Banco o Caja de Ahorros. Las cantidades depositadas en dicha cuenta deberán ser destinadas necesariamente a la construcción de las viviendas...
El contrato de compraventa, opción de compra o cualquier otro en el que se establezca la entrega de tales cantidades anticipadas, deberá indicarse expresamente:
a) La obligación del promotor de devolver las cantidades recibidas anticipadamente además del interés legal del dinero si la construcción no se inicia, no se concluye o no se puede obtener la cédula de habitabilidad, es decir, si se incumple el contrato.
b) Referencia al aval o contrato de seguro suscrito, indicando la Entidad aseguradora o avalista. c) Indicación del Banco o Caja de Ahorros y de la cuenta a través de la cual deben entregarse las cantidades...
En la publicidad de la venta de viviendas con entrega de cantidades anticipadas, el promotor deberá expresar que cumplirá lo establecido en la Ley sobre percibo de cantidades anticipadas, con indicación expresa de la Entidad aseguradora o avalista y de la cuenta especial en la que se ingresarán las cantidades.
Así mismo, el promotor deberá emitir el correspondiente certificado de recepción de las cantidades entregadas por el cliente con las indicaciones relativas a su depósito en cuenta avalada o seguro vinculado...
A pesar de la obligatoriedad de esta garantía para el comprador es importante que el cliente solicite esta información al promotor para comprobar el cumplimiento de la misma, desconfiando ante cualquier demora o concreción sobre la información solicitada.
¿Qué tipo de reformas se pueden hacer en una vivienda?
En principio el propietario de una vivienda puede reformar su casa "en el sentido amplio de la palabra" siempre que no modifique la estructura esencial de la misma, afecte a la integridad del edificio o altere los servicios del mismo.
Las pequeñas reformas no requieren la solicitud de licencia de obras pero habrá que solicitar permiso o licencia al Ayuntamiento en los casos que conlleven derribo de tabiques, cambios de distribución, cambios de ventanas, instalación de piscina, ampliación de vivienda, construcción de un muro o valla y en definitiva cuando supongan modificaciones sustanciales de la vivienda, siendo necesario en algunos casos la presentación de un proyecto técnico visado por un arquitecto o ingeniero.
Además siempre se tendrá que tener en cuenta las normas de la comunidad de propietarios relativos a reformas y modificaciones de las viviendas que afecten al exterior del edificio (cierre de terrazas por ejemplo).
¿Es obligatorio contratar un seguro de hogar? ¿Qué debe cubrir un seguro de hogar?
No es obligatorio pero si muy recomendable para cubrir los perjuicios económicos que puedan derivarse de los daños ocasionados a terceros (goteras por ejemplo) y los daños en la propia vivienda causados por imprevistos o accidentes.
A la hora de contratar un seguro de hogar debe tenerse en cuenta que cubrirá como mínimo la Responsabilidad Civil, el continente (el inmueble en sí) y el contenido (los enseres que tenga el inmueble), debiendo asegurarse cada concepto por el valor más adecuado en cada caso para que el inmueble no resulte infra-asegurado ni se pague una prima superior a la necesaria.
Las diferentes compañías de seguros ofrecen coberturas "tipo" que se adaptan a las particularidades de cada inmueble y cada propietario, debiendo solicitar varios presupuestos para compararlos y tomar una decisión teniendo en cuenta tanto las primas como los servicios y garantías que incluyen.
¿Qué implica pasar una oferta de compra con entrega de señal a través de una Agencia Inmobiliaria?
Además de ser práctica habitual de mercado, la cantidad de dinero depositado en la Agencia Inmobiliaria (normalmente un porcentaje sobre el precio ofertado) viene a demostrar un interés real de compra del inmueble, evitando el desgaste de presentación a la propiedad de numerosas ofertas verbales que al final no son reales.
La cantidad entregada (señal) quedará en depósito en una cuenta especial de la Agencia mientras la propiedad toma la decisión de aceptar o no la oferta presentada o negociarla.
Si la propiedad acepta la oferta el importe entregado como señal pasará a formar parte del precio de venta y si la rechaza la Agencia Inmobiliaria se la devolverá al cliente que la presentó.
¿Qué es un contrato de arras?
Es un contrato preparatorio de la Compraventa que se define como la cantidad de dinero o cosa fungible (sustituible) que, sin constituir la totalidad del precio pactado para la compraventa de un inmueble, la parte compradora Entrega a la parte vendedora.
Las arras suponen la aportación del Comprador al vendedor de unas ciertas garantías sobre la Realización de la operación así como unas obligaciones recíprocas Ante su incumplimiento.
Tal y como establece el Código Civil en su artículo 1454, cabe la posibilidad de realizar contratos previos a la compraventa como forma de plasmar la promesa de vender o comprar, fijando la conformidad de ambas partes sobre el bien, el precio y las condiciones, aportando derechos a los contratantes para reclamarse recíprocamente el incumplimiento del mismo.
¿De qué tipo pueden ser los contratos de arras?
Las arras pueden ser de varios tipos:
a) Confirmatorias: Suponen un anticipo y entrega a cuenta sobre el precio acordado. No permiten la resolución del contrato para ninguna de las partes siendo prueba de su celebración. Si el vendedor incumple el comprador puede exigirle la venta del inmueble en las condiciones acordadas en el contrato de arras confirmatorias. Paralelamente, si el comprador incumple el vendedor puede exigirle que efectúe la compra según lo fijado en arras confirmatorias.
b) Penitenciales o de desistimiento: Si se realiza la compraventa el importe de las arras se descontarán del precio. Si no se llega a realizar la compraventa por causa del comprador, éste perderá el importe entregado en arras. Si no se llega a realizar la compraventa por causa del vendedor, éste deberá entregar al comprador el doble de la cantidad que le entregó en arras.
c) Penales o de garantía: Si se realiza la compraventa el importe de las arras se descontarán del precio. Si no se llega a realizar la compraventa por causa del comprador, éste perderá el importe entregado en arras. Si no se llega a realizar la compraventa por causa del vendedor, éste deberá entregar al comprador el doble de la cantidad que le entregó en arras. Además este tipo de arras no permiten a las partes la resolución unilateral del contrato, debiendo llegar a realizarse, de ahí su función de garantía.
Conociendo su clasificación conviene saber que las arras que se encuentran tipificadas en el Código Civil son únicamente las arras penitenciales o de desistimiento. Las arras confirmatorias y las arras penales o de garantía, son fruto de la Jurisprudencia.
De los 3 tipos de arras, es recomendable usar las penitenciales, ya que la finalidad penitencial reside en que se faculta a las partes para "desligarse" del contrato pero imponiéndoles la consecuencia expuesta...
El Tribunal Supremo entiende que para la calificación de las arras habrá que estar a la interpretación de la cláusula que la contenga, entendiéndose en el sentido de arras confirmatorias cuando dicha interpretación no dé resultados claros. Por ello, es muy importante que en el documento que se suscriba se especifique el tipo, e inclusive, describir sus efectos.
He encontrado una vivienda que me interesa ¿puedo pasar una oferta? Con independencia del precio de comercialización de un inmueble, un cliente interesado en una vivienda puede presentar una oferta a la propiedad para trasladarle de forma cierta y efectiva su intención de compra del inmueble en unas determinadas condiciones económicas.
Para dar este paso lo que el cliente interesado debe hacer es informar a la Agencia Inmobiliaria de su intención para redactar el documento de oferta en el que quede constancia del precio que está dispuesto a pagar, forma de pago, fecha de entrega, duración y fecha de la oferta así como la señal depositada.
Dicho documento se trasladará a la parte vendedora para su valoración, haciendo un seguimiento desde la Agencia Inmobiliaria, la cual mantendrá informadas a ambas partes.
¿Qué debo hacer antes de comprar mi vivienda?
Normalmente antes de formalizar la compra mediante escritura pública en Notaría es aconsejable realizar algunas gestiones y tomar algunas precauciones, entre las que podemos mencionar:
1) Disponer una nota simple del Registro de la Propiedad: documento que lo debe tener la Agencia Inmobiliaria y que identifica a los propietarios legales del inmueble con indicación de la superficie, cargas existentes (embargos, hipotecas, anotaciones preventivas, etc).
2) A continuación comprobar que la vivienda está al corriente del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) en el Ayuntamiento o la Junta Municipal correspondiente.
3) Conocer el valor mínimo de escrituración: a efectos fiscales la Consejería de Hacienda de cada Comunidad Autónoma establece un valor mínimo para cada inmueble. Siempre y cuando el importe de la compra que figura en la escritura sea igual o mayor que el que establece Hacienda no tendremos ningún problema. Si el importe escriturado fuera inferior al establecido por Hacienda nos puede llegar posteriormente una declaración paralela por disconformidad en el importe a efectos impositivos.
4) Conocer los gastos de la comunidad así como si hay alguna derrama, en cuyo caso el nuevo propietario se hará cargo de la misma desde la fecha de transmisión. Esta información la podemos conocer a través del Presidente de de la Comunidad de Propietarios.
5) Conocer los servicios que están incluidos o no en los gastos de comunidad (agua caliente, gas, calefacción, recogida de basuras, limpieza, zonas comunes, etc).
6) Comprobar si el inmueble incluye aparcamiento y trastero, como parte integrante del mismo, como anexo o como propiedad independiente.
Confirmado lo anterior, es muy conveniente dejar las condiciones por escrito en un contrato de arras o un contrato de compraventa. Se optará por uno u otro en función de lo que las partes quieran comprometerse. La ventaja del primero sobre el segundo es que queda especificado cómo resolverse si éste no llega a buen fin. Pero en cualquier caso, es muy aconsejable acompañar el contrato con una entrega a cuenta en forma de arras o anticipo.
¿Qué debo hacer una vez que un inmueble es de mi propiedad?
- Cambiar cerraduras por precaución y seguridad
- Presentarme al Presidente de la Comunidad
- Conocer quién es el Administrador de la Comunidad
- Hacer lectura de contadores para asumir los gastos desde la transmisión del inmueble
- Conocer el Reglamento de Régimen Interior de la Comunidad de Propietarios a todos los efectos, especialmente si tengo pensado hacer alguna reforma.
- Cambio de nombre y domiciliación de recibos
- Empadronarme a efectos legales y fiscales en la nueva dirección
- Hablar con el portero de mi vivienda anterior para que me envíe/guarde/avise de la correspondencia recibida.
- Tener localizables a los antiguos propietarios del inmueble ante posibles cartas que les puedan llegar, gastos que les correspondan asumir, etc
¿Si hago una reforma en la casa que quiero vender, conseguiré venderla a mejor precio?
No siempre las mejoras o reformas realizadas por la parte vendedora son apreciadas, valoradas y del gusto del posible comprador, máxime si el coste de ésta reforma se repercute en el precio...
Tenemos que tener en cuenta que en la mayoría de los casos el comprador que adquiere una vivienda de segunda mano quiere hacer su propia reforma y no que se la impongan; lo que me gusta a mí no tiene por qué gustar y ser útil a otra persona, ya que las necesidades, los gustos, el modelo de familia, etc, pueden ser muy diferentes.
Aún así, hay algunos consejos o recomendaciones que pueden hacer la casa más atractiva para la venta con un coste razonable, como por ejemplo una mano de pintura en tonos neutros, quitar trastos y muebles viejos o deteriorados para dar sensación de amplitud, tener la casa ventilada y con las persianas levantadas o las luces encendidas, el orden y la limpieza en general.
¿Cómo establece una Agencia Inmobiliaria el precio de venta de una vivienda?
El precio de venta de la vivienda será establecido por el propietario de la misma tras el asesoramiento de la Agencia la cual le presentará un detallado informe de valoración en el que se aportarán indicadores objetivos actuales que determinan el precio actual de mercado de la misma...
Es importante que el precio de venta esté ajustado a la realidad actual del mercado dado que garantizará la demanda de clientes interesados con grandes expectativas del cierre exitoso de la operación en un corto período de tiempo...
Poner una vivienda a la venta en un precio superior al de mercado supone favorecer la venta de las viviendas similares de la zona que tienen su precio ajustado a la realidad. Además, la permanencia durante mucho tiempo de una vivienda a la venta no es una señal de que el momento de la venta está más próximo sino todo lo contrario, de que algo no se ha hecho bien en su planteamiento comercial (precio, gestión comercial, publicidad) para que no se haya vendido hasta ahora...
Al final, el precio de una vivienda es el valor que alguien está dispuesto a pagar por ella, no coincidiendo siempre con los análisis objetivos de indicadores del mercado, pero aproximándose mucho a la referencia indicada por la Agencia Inmobiliaria.
¿Qué funciones deben desempeñar las Agencias Inmobiliarias?
Una Agencia Inmobiliaria debe ser un intermediario especializado en el mercado inmobiliario con conocimiento, formación, capacidad y medios para ofrecer al cliente sus servicios en la atención a la demanda inmobiliaria que le traslade.
Los servicios que debe ofrecer una agencia inmobiliaria profesional deben ser amplios, contemplando buena parte de las operaciones inmobiliarias posibles, una amplia gama de productos disponibles y servicios especializados de alto valor añadido (asesoramiento jurídico y financiero, valoraciones, canales de comercialización, publicidad, red de oficinas, etc).
El trabajo de una agencia inmobiliaria debe comenzar por conocer la demanda del cliente para enfocar de forma personalizada los pasos a dar para conseguir su satisfacción. No es un trabajo estándar sino particular para cada cliente y cada caso, que debe tratarse con profesionalidad e independencia.
Una agencia inmobiliaria debe aportar al cliente compromisos de servicio, un asesoramiento permanente e información detallada de la evolución de la operación que le ha sido encomendada, todo ello para conseguir la satisfacción del cliente en el menor tiempo posible.
En la compraventa o alquiler entre particulares ¿qué protección ofrece Consumo a las partes?
Si por la inseguridad que supone a nadie se le ocurriría encargar la reparación de su automóvil a un mecánico no cualificado que trabajara en su domicilio particular sin los medios y las herramientas más adecuadas ¿por qué para comprar, vender o alquilar una vivienda todavía algunas personas se cuestionan el servicio que presta una Agencia Inmobiliaria?.
Es un ejemplo que podría trasladarse a muchos otros campos pero que al final nos llevaría a la misma pregunta, resultando sorprendente que, para la operación económica más importante en la vida de muchas personas no en todos los casos se recurra a la intervención un profesional que nos garantice la correcta realización de la misma con todas las garantías necesarias.
Además es importante conocer que, solo si las operaciones inmobiliarias se realizan a través de una agencia inmobiliaria se estará amparado por las Leyes de Defensa del Consumidor.
¿Qué es un encargo de venta o alquiler en exclusiva?
Es el nombre que recibe la solicitud de servicio que un cliente hace a una única Agencia Inmobiliaria para que realice las gestiones necesarias para la venta o el alquiler de su propiedad. Un encargo de venta o alquiler en exclusiva debe venir acompañado de los compromisos que ofrece la Agencia Inmobiliaria y que, si son incumplidos, serán causa de rescisión del encargo.
Para comprender el concepto "exclusiva" es bueno preguntarse si ¿trabajaría con varios abogados para que le defendieran en un Juicio o con varios dentistas para que le empastaran una muela? Seguro que no, siendo una pequeña muestra de que los profesionales "trabajan en exclusiva", además de que en estos ejemplos les tendría que abonar el servicio que le han prestado con independencia del resultado del mismo, de su satisfacción.
Las Agencias Inmobiliarias no cobran honorarios por la gestión de una propiedad sino por la realización efectiva de la operación encomendada (alquiler o venta). Parece obvio por tanto que el único objetivo de la firma de un encargo en exclusiva sea facilitar al cliente el mejor servicio y las mayores garantías de éxito.
El que sea en "exclusiva" sólo responde a que la Agencia Inmobiliaria podrá prestar al cliente un servicio especializado para conseguir la venta o el alquiler de su vivienda, dedicando todos los recursos necesarios (personal, instalaciones, publicidad, etc) e invirtiendo un dinero que por otra parte, no recuperará si no finaliza con éxito la operación.
¿Conoce a algún profesional de algún gremio que trabaje para usted y sólo le tenga que abonar sus honorarios si consigue lo que le ha encomendado? Sí, conoce a los profesionales inmobiliarios aunque seguramente hasta ahora no lo había pensado desde este punto de vista.
¿Qué es un contrato de alquiler con opción de compra de una vivienda?
Aunque parece un concepto definido en el propio nombre (alquiler con opción de compra) debemos saber que es un contrato de alquiler, regido por la Ley de Arrendamientos Urbanos, al que se incorpora un contrato de opción, reconocido en el tráfico jurídico como antecedente o preparatorio de una compraventa.
El contrato de alquiler con opción de compra concede al arrendatario el derecho a decidir unilateralmente sobre la compra del inmueble en las condiciones indicadas en el mismo (plazo, importe, forma de pago, etc).
La opción de compra sobre inmuebles es inscribible en el Registro de la Propiedad conforme al artículo 14 del Reglamento Hipotecario, por lo que sus efectos alcanzarían a cualquier adquiriente del inmueble desde la fecha de inscripción de la opción, la cual debe constar como mínimo del precio fijado y el plazo para ejercitarla, no pudiendo superar los 4 años.
El contrato de opción, complementario al del alquiler, puede contemplar compensaciones económicas para el adquiriente de las cantidades abonadas en concepto de renta del alquiler, en función del plazo en el que se ejercite la opción de compra.
¿Qué es el Registro de la Propiedad?
Es un organismo público, dependiente del Ministerio de Justicia, que sirve para inscribir y dar publicidad a la propiedad de los bienes inmuebles y de los derechos que recaen sobre los mismos tales como la hipoteca o las servidumbres y resoluciones judiciales o administrativas que les pueden afectar como los embargos..
Al ser público da información fiable a los ciudadanos, que pueden confiar en lo que hay inscrito a la hora de realizar contratos que impliquen disposición sobre los bienes inscritos. De esa forma, un comprador que quiera adquirir una finca o bien inmueble no tendrá más que comprobar en el registro su estado para asegurarse de que el vendedor es el verdadero propietario y que el bien está libre de cargas que puedan reducir el valor de la propiedad..
La inscripción es voluntaria aunque reporta ventajas tales como seguridad jurídica pues, una vez inscritos, los derechos se encuentran bajo la tutela de los Tribunales y se considera como cierto sólo lo que dice el Registro. Por todo ello la inscripción de los inmuebles en el Registro de la Propiedad garantiza la legalidad de la transmisión y la veracidad de los datos siendo obligatoria su inscripción en el caso de préstamos hipotecarios.
¿Qué es el usufructo de un inmueble?
El usufructo de un inmueble es un derecho de la propiedad que otorga a quien lo posee de los derechos de uso y disfrute con la obligación de conservarlo en forma y sustancia (artículo 467 del Código Civil).
Es un derecho limitado al recaer sobre un bien que no es propiedad del usufructuario y temporal porque tiene una duración establecida y que debe ser fijada de forma cierta (tiempo) o vitalicia (hasta el fallecimiento del usufructuario).
De forma coloquial podemos decir que el usufructo (del latín usus fructi, uso de los frutos) de un inmueble otorga a su titular (usufructuario) el uso y disfrute (obtener sus frutos, tanto en especie como monetarios) del mismo como si de su propietario se tratara pero sin ostentar el título de propiedad de la misma. Por ello no podrá enajenarla ni disminuirla sin el consentimiento del propietario.
El usufructo se constituye por la Ley (usufructos legales) o por la voluntad de los particulares manifestada en actos ínter vivos o de última voluntad (usufructos voluntarios) y por prescripción adquisitiva (usucapión).
¿Qué se entiende por nuda propiedad de un inmueble?
Entendiendo la propiedad de una vivienda como la suma del usufructo y la nuda propiedad podemos entender el concepto de nuda propiedad como el título de propiedad de un inmueble sin el derecho de uso y disfrute del mismo (usufructo).
El nudo propietario (titular de la propiedad) recuperará el uso y disfrute del inmueble a la extinción del usufructo.
¿Qué debe constar en un contrato de arrendamiento de vivienda? El contrato puede ser verbal, aunque se recomienda que se haga por escrito. En él deben constar:
- La identificación de los contratantes.
- La identificación de la vivienda.
- La duración pactada.
- La renta inicial.
- Las demás cláusulas que las partes libremente hubieran acordado entre las que conviene reflejar los gastos que cada una de las partes debe soportar, el inventario de los bienes que se entregan con la vivienda y el estado en que se encuentran.
¿Qué duración puede tener un arrendamiento de vivienda?
Será la libremente pactada por las partes.
Si esta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas su voluntad de no renovarlo...
¿Qué deben tener presentes las partes respecto al pago de la renta de un arrendamiento de vivienda y sus actualizaciones?
El arrendador (propietario) y el arrendatario (inquilino) son libres para determinar la cuantía, forma, lugar y procedimiento del pago de la renta.
En defecto de pacto, se abonará en metálico y en la vivienda arrendada viniendo obligado el arrendador a entregar al arrendatario un recibo acreditativo de la realización del pago que deberá recoger las cantidades abonadas por los distintos conceptos: renta, gastos comunidad, impuestos, etc, salvo que hubiesen pactado otro medio de pago que pruebe el cumplimiento de tal obligación..
El pago de la renta podrá exigirse por mensualidades anticipadas, pero en ningún caso podrá exigirse al arrendatario el pago de más de una mensualidad de la renta de forma anticipada..
En cuanto a sus actualizaciones, durante los primeros 5 años del contrato se podrá actualizar cada año aplicando la variación del Índice nacional de Precios al Consumo (IPC). A partir del 6º año la actualización se regirá por lo estipulado por las partes y, en su defecto, por el sistema anterior.
¿A quién le corresponde el mantenimiento de una vivienda alquilada?
Por Ley, el propietario (arrendador) está obligado a mantener la vivienda arrendada en condiciones de habitabilidad similares a las existentes en el momento de firma del contrato del alquiler, con las actualizaciones que proceda realizar por el paso del tiempo.
No corresponderá al arrendador realizar y asumir el coste de las obras de conservación que sean consecuencia de negligencia o mal uso de la vivienda o de sus instalaciones por parte del arrendatario o aquellas de pequeña entidad que se originen por el uso ordinario de la vivienda (bombillas que se funden, por ejemplo).
Directamente ligado al mantenimiento y la conservación de una vivienda alquilada estarán las obras de mejora de la misma, las cuales, siempre que sean por iniciativa del arrendatario deberán contar con la aprobación expresa del arrendador, quedando en beneficio de la vivienda salvo pacto en contrario.
¿A qué gastos debe hacer frente cada una de las partes de una vivienda arrendada? Salvo pacto en contrario el arrendador debe hacer frente a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble (gastos de comunidad, rehabilitación de la fachada, mantenimiento del edificio…).
Serán por cuenta del arrendatario los gastos por los servicios con que cuente la finca arrendada (agua, luz, gas, teléfono…).
¿Qué es la fianza de un contrato de alquiler de vivienda?
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que a la celebración de un contrato de arrendamiento (alquiler) será obligatoria la exigencia y prestación de una fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de la renta establecida.
La fianza tiene la función de responder del correcto uso y disfrute de la vivienda por parte del arrendatario durante la duración del contrato de arrendamiento, debiendo devolverse al mismo a su finalización siempre que no hayan surgido motivos que justifiquen lo contrario, parcial o totalmente.
La fianza no puede ser asimilada al pago de la última mensualidad de la renta salvo pacto expreso entre las partes.
La fianza no se actualiza durante los primeros cinco años, momento a partir del cual lo hará con el mismo criterio que la renta.
El arrendador está obligado a depositar la fianza en el organismo designado por la Comunidad Autónoma correspondiente, hasta la extinción del contrato, momento en el que le será devuelta para su entrega al arrendatario.
¿Puede el arrendatario (inquilino) subarrendar la vivienda arrendada?
El arrendatario, sin autorización escrita del arrendador, no podrá ceder ni subarrendar la finca por él arrendada.
En caso de contar con dicha autorización para subarrendarla, nunca podrá hacerlo en la totalidad de la finca, y el precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponde al arrendamiento.
¿Cómo puede garantizar el propietario la renta y conservación de una vivienda alquilada?
Más allá de que el impago o la falta de conservación de una vivienda alquilada son causas de rescisión unilateral del contrato de arrendamiento, las consecuencias económicas para el propietario pueden ser importantes, tanto por el tiempo en conseguir que la vivienda quede libre como por el importe pendiente de pago y los gastos necesarios para restituir la vivienda a su estado original.
Para cubrir estas incidencias existen productos desarrollados por compañías aseguradoras que, con el pago de una prima, garantizan una cierta cantidad económica a percibir por el propietario ante el impago del inquilino, asesoramiento y representación jurídica para la extinción del contrato y el desahucio rápido del inmueble, así como una cobertura económica para responder total o parcialmente de las obras que sea necesarias realizar.
La variedad de productos existentes actualmente para cubrir estos supuestos hace que sea aconsejable el asesoramiento de los profesionales inmobiliarios que conocen su funcionamiento y la calidad de la respuesta cuando surgen estos indeseables incidentes.
¿Qué es un contrato de compraventa, quiénes son los intervinientes y cómo debe formalizarse?
El contrato de compraventa es aquel contrato bilateral en el que una de las partes (vendedora) se obliga a la entrega de un bien y la otra (compradora) a pagar por él un cierto precio, en dinero o signo que lo represente. Éste se entenderá que se ha perfeccionado cuando comprador y vendedor están de acuerdo en la cosa objeto del contrato y el precio, adquiriendo fuerza de ley entre las partes aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.
Los elementos básicos del contrato son:
- La cosa: El bien que se transmite. Si es un bien inmueble debe especificarse con exactitud, es decir, se debe mencionar la identificación registral y catastral para que no haya dudas y comprobar los datos registrales con los reales. Deben mencionarse también las cargas en el momento del contrato, indicándose que se entregará libre de cargas y gravámenes en el momento de la escritura y entrega de llaves, salvo pacto en contrario...
- El precio: En el contrato debe fijarse perfectamente el precio y la forma de pago con fechas de los pagos o límites de los mismos...
- Las partes: Son el comprador y el vendedor (personas físicas o jurídicas). Ambos deben tener capacidad legal para contratar. Tienen capacidad para firmar contratos los titulares registrales (todos) o las personas con representación legal suficiente, en caso que se trate de personas jurídicas...
Si en la compraventa interviene un matrimonio deben firmar los dos cónyuges si tienen régimen de gananciales y el titular en caso de tratarse de un bien privativo. Un caso especial es la venta de la vivienda familiar en el que deben firmar siempre los dos, con independencia del régimen matrimonial...
En el caso de que la compraventa sea un inmueble procedente de una herencia deben firmar todos los herederos o alguno que tenga poder notarial de todos los herederos para vender...
No tienen capacidad los menores no emancipados y los incapacitados...
- Elementos formales: Se rige por el principio de libertad de forma, pero aún así, en el caso de contratos que tengan por objeto la transmisión de derechos reales sobre bienes inmuebles, resulta aconsejable redactar por escrito los contratos de compraventa de inmuebles recogiéndolos posteriormente en escritura pública..